住宅ローン上級者講座の記事一覧

キャッシュフロー表を作成し、購入予算が決定し、２月には物件探しと、とんとん拍子に話は進み、３月にローンの審査も通り、さあ４月に入ってさあ融資の実行という段になって、金融機関から４月の実効金利は０．２％上がっていますと言われました。

実は、審査の申込みをした月と、融資の実行をする月と金利が違うという話し、よくあることなんです。

うまいこと金利が下がってくれれば、「ラッキー」ということになるのですが、固定金利で金利が上がってしまうと、その金利が完済時まで適用されるわけですから、頭を抱えてしまいます。

でも、よりによってなぜこの不況時に金利が上がるの？ゼロ金利なんじゃないの？といいたくなると思います。そうなんです。日銀は実質金利ゼロで市場に資金を供給しているのです。ただ住宅ローンの金利は日銀の政策金利にストレートに連動してないから、このような事態を迎えます。

住宅ローンの変動金利は主に「短期プライムレート」という銀行が優良企業に貸し出す際の優遇金利を参考に決められます。また住宅ローンの固定金利は主に「長期プライムレート」や「１０年物国債」を参考に決定されます。

ではなぜ４月に固定金利が若干上がったかといえば、この１０年物国債の利回りが若干上がったからなのです。１０年物国債の利回りは、景気や為替や国際情勢など様々な要因に影響を受け日々変わりますが、端的に言えば日本国債の、更に言えば日本国の信任が厚ければ下がり、不安材料が多ければ上がる、ということになります。

３月に比べて４月はどう変わったかといえば、麻生内閣は２０年度の第２次補正予算が通った後に２１年度予算を通し、２１年度になってないのに２１年度補正予算の予告をして、ばんばん赤字国債発行、すなわち借金をしていきました。当然直近の経済回復期待は高まりますが、将来の財政的な不安が増えて、１０年国債利回りのじわりアップにつながったのです。

３月に契約していればよかった・・・といいたくなりますが、ピンポイントで最安値は難しいことです。まだ４月でよかったと思えるかもしれません。

住宅金融支援機構は7日、339の民間金融機関と連携した最長35年の長期固定住宅ローン「フラット35」（買い取り型）の5月の金利を発表した。返済期間21年以上35年以下は3．07－4．02％（前月2．95－3．94％）、15年以上20年以下は2．82－3．77％（同2．72－3．71％）に、それぞれ上昇した。
最も多くの金融機関が適用している利率は21年以上35年以下は3．32％（同3．2％）、15年以上20年以下は3．07％（同2．97％）となった。
フラット35の金利は指標となる10年物国債の金利動向を反映している。一方、フラット35保証型の5月の金利は3．85－4．28％。引用：時事通信

最近では、夫婦共働きの人も増え、住宅ローン減税を夫婦それぞれが受けたいと考える人が多くなっています。ところが、住宅ローンの組み方によっては、夫のみなど、一方しか減税を受けられないこともあります。夫婦ともに減税を受けるためには、夫婦がそれぞれに住宅ローンを組むか、夫婦で1本の場合には、連帯債務型ができる金融機関で借入れする必要があります。

夫婦が収入合算をして借入れした場合には、お互いに連帯債務者か、連帯保証人になります。連帯債務は、ひとつのローンを複数の債務者で借入している場合、皆が本人とみなされ、借入れた全額に責任を負います。連帯保証人の場合には、債務者が返済できなくなった場合に限り、返済の義務を負うものです。

いずれの場合でも、最終的には返済の義務が発生するという点では同じですが、夫婦ともに住宅ローン控除を受けられるのは、債務者になっている必要があります。そのため、連帯債務の場合には可能ですが、連帯保証では適用になりません。収入合算で借入れする場合には、どちらの形態になるかを必ず確認しましょう。

連帯債務型となる住宅ローンの代表的なものとして、フラット35があります。三井住友銀行、ソニー銀行等、一部の民間金融機関でも取扱いは可能ですが、対応していない金融機関もあります。

夫婦で住宅ローン減税を受けるのであれば、収入合算で連帯債務型にするか、夫婦がそれぞれに住宅ローンを組むという2つの方法があります。それでは、この2つの方法のメリット・デメリットを確認しておきましょう。

●連帯債務型のメリット
・ローン契約は1本になるため、契約書の印紙代や事務手数料も1本分ですむ

●連帯債務型のデメリット
・団体信用生命保険は、一般的には主たる債務者が対象となる。例えば、主たる債務者が夫、従たる債務者が妻で、妻に万一のことがあった場合には、団体信用生命保険はおりず、住宅ローンは残る。フラット35の場合には、2人とも団体信用生命保険に加入することも可能（デュエットプラン）。
・取扱いがない金融機関もあり、ローンの選択肢は狭まる。

●夫婦それぞれが借入れするメリット
・夫婦それぞれに団体信用生命保険に入ることができる。ただし、一方に万一のことがあった場合には、その分だけが清算され、もう一方のローンは残る。
・どこの金融機関でも利用できるため、ローンの選択肢は広がる。

●夫婦それぞれが借入れするデメリット
・ローン契約が複数になるため、契約書の印紙代や事務手数料も複数分かかる

このように、それぞれにメリット・デメリットがあります。団信一つをとっても、妻からすれば、夫に万一のことがあった場合には、残高全額が清算される連帯債務型が良いと考えるでしょうし、夫からみれば、妻に万一のことがあった場合には、妻の分だけでも残高が少なくなるよう、夫婦それぞれに借入れするほうが良いと考えるかもしれません。

どの特徴を優先的に考えるかで、どちらを選択するのかは決まるでしょうが、幅広い選択肢の中から、ローンを選べるという点では、夫婦それぞれが借入れする方法に軍配があがります。

今回は、夫婦で住宅ローン減税を受けるということを前提に見てきましたが、一見、お得に見えても、将来妻が仕事を辞めたりすれば、夫だけが減税を受けるようにしておいた方がよかった、というケースも考えられます。また、同様に妻が仕事を辞め、収入がなくなっていたり、年収が大幅にダウンしている場合には、借換えがしにくくなります。

平成19年と平成20年に入居した人の住宅ローン控除の特徴は、控除期間を10年か15年で選択できることです。これは、平成19年に行われた税源移譲に伴う制度です。所得税が減り、その分住民税を多く支払うことになったわけですが、住宅ローン控除はそもそも所得税控除の制度。つまり、控除してもらえるもともとの所得税が少なくなってしまったため、それ以前の基準に合わせるために取り入れられた制度です

平成20年入居の人の住宅ローン控除の内容は次のとおりです。

＜平成20年入居の場合＞
●対象となる住宅ローン年末残高：2,000万円以下の部分
●最高控除額　160万円
●控除率
＜控除期間10年の場合＞
1～6年目　1.0％
7～10年目　0.5％
＜控除期間15年の場合＞
1～10年目　0.6％
10～15年目　0.4％

さて、控除期間はどちらを選んだら良いでしょうか？基本的には、昨年の年末残高にまずは10年間の場合の1％をかけてみましょう。例えば、対象となる2,000万円を超えている場合には、2,000万円×1.0％＝20万円となります。

昨年の所得税が、20万円より多ければ、10年間を選択した方が早く還付を受けられることと、ローン残高によっては総額でも多くなる可能性があります。一方、昨年の所得税が20万円未満であれば、控除期間10年だと控除しきれない部分が多くなってしまいます。例えば、所得税額が12万円の人が、10年を選んでしまうと、1～6年目の控除額は12万円、7～10年目の控除額は10万円となり、10年間の合計は112万円。15年を選んだ方が総額として多くなることがわかりますね。

しかし、今後の働き方や収入によっては、結果的にどちらがお得になるかが変わってくる可能性もありますので、想定の収入や所得税額を試算して確認してみましょう。どちらの期間を選択するかで、戻ってくる金額が異なってしまうかもしれません。内容をよく理解した上で選択しましょう。

住宅ローン借入れ後、債務者が死亡した場合には団体信用生命保険がカバーしてくれます。また、がんなど、一部の病気については、療養期間も長くなることからがん保障や三大疾病、八疾病付きなどの団体信用生命保険もあり、返済を補償してもらうことも可能です。

最近では、死亡・病気に加え、失業のリスクが他人事ではなくなり、住宅ローン返済においても、「もし失業したらどうなるのだろうか」と不安に思う人も少なくないでしょう。このような不安に備えるには、貯蓄が一番であることは言うまでもありませんが、最近では、地方銀行を中心に、失業した場合のローン返済について、一定期間、補償してくれる保険を付けた住宅ローンが多く見られるようになりました。